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房地产研究

地产金融周报2016第5期

发布时间:2016.05.06 发布人:王圆圆

一、地产基金

(一)市场分化背后:房地产走向货币决定论


房地产业和货币政策如今正迎来关联最为紧密的时期。

来自国家统计局的数据显示,今年3月,在全国70个大中城市中,新建商品住宅价格(不含保障房)同比涨幅最大的深圳为62.5%,最小的湛江为-3.8%。房价的变化正是市场形态千差万别的一种缩影。

在很多业内人士看来,这恰恰反映出资本趋利避害的特征。在同样的杠杆下,资金更愿意流向风险小、收益可观的领域。能够体现这一点的,恰恰是如今房地产市场的分化。

这种逻辑的变化有迹可循。中泰证券指出,随着供需关系逆转、人口红利消失,支撑房地产市场的内部动力正在弱化。因此,外部环境的作用愈加明显,而货币政策的宽松程度最具决定性。

逻辑改变

根据中泰证券统计,过去十年来,尽管经历了多轮调控,但除了在2008年出现剧烈回调外,全国70个大中城市的商品房价格总体呈震荡上行趋势。近几年来,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄。

若将这种波动与M2(广义货币发行量)增速相比较,可见其越来越强的同步性。

具体而言,房价变化与M2同比增速的变化相一致,但前者往往会出现一定程度的滞后。近年来滞后的时间正在变短,同步性越来越强。

按照中泰证券的观点,“在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。”

其内在逻辑为,一方面,楼市整体出现“供大于求”的变化。虽然一线城市和部分热点二线城市的供应量仍然不足,但就整体楼市而言,供需关系对于房价的推动作用正在减弱。且人口红利的消失,又进一步印证这一结论。

另一方面,截至2015年末,一线城市的房价收入比约为19.0。尽管高于全国平均水平,但与2010年超过20.0的高点相比,已有明显下调。因此即使对于一线城市而言,房价上涨的内在动力也正在弱化。

在这种情况下,外部环境的作用正变得越来越大。具体包括“营改增”等重大政策调整、信贷杠杆调整、货币环境变化等。在这其中,鉴于房地产业带有较强的资金密集性质,因此货币环境的影响最为关键。

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