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房地产研究

地产金融周报2016第8期

发布时间:2016.05.27 发布人:王圆圆

一、全国地产市场

(一)住房建设规划除了!深圳楼市“十三五”供不应求

日前,深圳发布了“十三五”时期深圳市住房建设规划的征求意见稿。规划显示,深圳将长期面临住房供不应求局面。“十二五”期间,即便深圳超额完成住房建设规划任务,深圳房价依旧上涨了76%,远超居民人均可支配收入涨幅。面对长期存在的供不应求问题,购房者呼吁调整住房结构,多建“多房小户型”,缓解住房矛盾。

日前,深圳市规划和国土资源委员会发布了《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(征求意见稿)。

根据规划,“十三五”期间,预计深圳商品住房总需求约179万套,其中购房需求约89.8万套,租赁住房需求约89.2万套。

89.8万套的购房需求,由以下三种需求构成:一是深圳存量常住居民新增商品住房购房需求共计55万套;二是深圳就业大学生购买住房需求9.8万套;三是深圳居民在东莞、惠州等地购房需求25万套。

89.2万套的租赁住房需求,则来自于以下两类需求:一是深圳新就业大学生租赁住房需求39.2万套;二是深圳新增外来务工人员住房租赁需求50万套。

而实际上,根据规划,“十三五”期间,深圳计划实现新增住房有效供应仅65万套;其中,力争新建商品住房批准预售与现售30万套,保障性住房供应35万套。

为缓解供不应求的住房矛盾,深圳一是提出深圳居民在东莞、惠州等地购房25万套;二是提出通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展,力争二手商品住房成交35万套。

“十二五”期间,深圳楼市就出现了明显供不应求问题,且同期深圳房价上涨了76%,让深圳人倍感压力。

“十二五”时期深圳住房建设目标是:建设各类住房54万套,其中,建设商品住房30万套、建设和筹集保障性住房24万套。实际上,“十二五”期间,深圳超额完成了任务,合计安排建设住房约60.3万套,完成规划总目标112%;其中,商品住房累计新开工约35.7万套,保障性住房累计新增安排约24.6万套。

即便如此,深圳楼市依然供不应求。深圳市市长许勤在今年2月初接受记者采访时也表示,虽然“十二五”期间,深圳超额完成住房建设任务,但跟购房需求相比还是不足。

供不应求下,“十二五”期间,深圳房价快速上涨,涨幅远超居民人均可支配收入。深圳市规土委数据显示,20111月,深圳新建商品房成交均价为每平方米20168万元。而到201512月,深圳新建商品房成交均价已上涨到每平方米42476元。为了剔除结构性成交问题导致价格波动这一因素,记者计算了2011年和2015年全年深圳新建商品房的每平方米成交均价,分别为18988元和33426元,涨幅为76%。而深圳统计局数据显示,同期深圳居民人均可支配收入涨幅仅为22%

许勤表示,影响房价的因素主要有三个:一方面是供给,一方面是需求,再有就是调控手段和调控政策。

然而,深圳当前存在新增建设用地几近枯竭,住房用地供应紧张问题。“十二五”期间,深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%。作为土地供应主力的城市更新项目,因涉及拆迁补偿问题,平均一个项目至少需要78年时间。与此同时,因深圳对人口与财富吸纳能力较强、人口结构倒挂、资本流动性充裕,以及居民投资意识较强等因素,住房需求强烈,只增不减。“十二五”期间的楼市调控政策,虽抑制了一部分投资投机购房行为,但依然解决不了供需矛盾,也解决不了房价过快上涨问题。

因此,供不应求,将是深圳楼市长期面临的一个根本问题。为了在有限的土地空间内加大供给力度,购房者呼吁调整住房供应结构,增加市区内“多房小户型”的供应量。

深圳房地产研究中心主任王峰认为,收紧限购条件和严禁使用金融杠杆配资购房,抑制了一定的投机需求。但刚需担心房价持续上涨,需要借助杠杆尽快实现安居梦的情况的确存在,并且应该得到重视。要解决刚需住房问题,关键是要在供给侧增加供给。

很多购房者都表达了这样一种观点:政府应该在规划上有所考虑,引导开发商在市区内多建小户型,在交通不便的地方多建大户型。这不仅解决了住房问题,也有利于解决交通拥堵问题。

王峰还认为,根据规划,“十三五”期间,深圳将加大保障性住房的供应力度。目前深圳安居型商品房(深圳主推的保障房类型)执行的是按照市场价的七成来定价。他建议,未来在房价过高的情况下,政府进一步降低定价,例如调整成市场价的五成。

(二)北京楼市持续降温业内称房价六七月份

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