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房地产研究

地产金融周报2016第9期

发布时间:2016.06.03 发布人:王圆圆

一、全国地产市场

(一)  成渝城市群有望建成国家级 成都定位国家中心城市

529日,国家发改委发展规划司副司长陈亚军出席论坛时解析《成渝城市群发展规划》,他表示成渝城市群最有希望建成第四个国家级城市群,成都定位为国家中心城市。

成渝都市圈的交通物流、科研教育、商业氛围、人才聚集、城市规模都处于西部城市前列,地理位置更是处于中国东西部交接的要点上。因此在国内经济由东向西发展的战略方针之下,成渝都市圈的地位也愈发突出,并在在经济增速软着陆的大背景中,中国也确实需要找到环渤海、长三角、珠三角之外的第四极。联系到房地产行业来看,城市竞争力的增强将带来更多有质量的购房者和创业者,对于成都高居不下的商业地产库存将是利好。不过整体来看,由于成都、重庆供求规模太过庞大,所以个别科创金融高地的崛起,也只能带动少数板块的价值上升,市场供求关系并不会发生质的改变,故此我们认为中期内房价还将以维稳为主。

(二)  佛山户籍政策大幅调整,61日起购房即可入户

5月26日下午,佛山市公安局发布了《进一步推进户籍制度改革的实施细则》放宽了购房入户、稳定居住就业入户等条件,将入户的房产从一手房放宽到二手房、自建房,同时取消了附加条件。新的户口迁移政策今年61日起执行。

佛山此次新政放宽购房落户,无疑将鼓励和吸引大批外地购房者,对佛山房地产市场属于正向激励,不仅将推动一手房成交上涨看,将入户房产放宽至二手房,也将刺激二手房市场成交上涨。特别是近年来在广佛同城的带动下,随着交通便利、配套完善,佛山的竞争力在不断加强,会吸引更多在广州工作的外地人、周边农村的购房者去佛山置业,也将推动佛山的房价上涨。

(三)  南昌万达城正式开业运营为万达首个超大型文旅商综合体

5月28日,万达集团首个以万达城命名的超大型文旅商综合体——南昌万达城正式运营。

目前国内在建的万达城有8个,大多分布于二线主要城市。从此次开业的南昌万达城来看,总建筑面积480万平方米,总投资400亿元,业态包括了文化、旅游、商业、酒店四个主要方面,这样一个规模,叫做“城”的确符合身份。但是,从以前长白山、西双版纳等项目来看,大投入带来的是区域旅游面貌的改善,但并没有换来房地产方面明显的改变,这种模式还需要大量的升级与探索。因此,在各种大规模乐园及设施投资之外,如能加强万达集团旗下各板块资源的协同效应,如影视IP、体育等,或将为万达城带来更大的竞争力。此外,王健林先生的一句话“让迪士尼20年盈不了利”出现的时间点恰到好处,不得不说的确是玩的一手好营销。

(四)  合肥传闻9区将从61日起实施限购

5月26日上午,多方消息传出合肥9区限购政策已草拟完毕,正在获批通过,限贷或紧随其后。

近段时间内,合肥市场的确显得有些“过分”火热,肥西楼板价创新高、70个大中城市房价涨幅连续第一、第二位、市场上库存不足买房需要摇号。如此不理性的市场与此前一直强调的平稳发展相悖,此次传出“限购”仍在情理之中,但不能称之为上策。苏州此前也因为市场过热而传出“限购”,但并未执行,只是出台部分土地限价的措施。从以往经验来看,限购的确能让“火热”的市场迅速“降温”,但其副作用同样影响较大,导致量跌价不跌的情况出现,毕竟限购在抑制部分购买需求同时,无形中抬升了区域和板块的投资价值。而且,限购与此前强调的“去行政化”、“消除不合理限制措施”背道而驰,因此,无论是合肥、苏州或者南京,地方政府“限购”政策的使用将更加谨慎,权衡利弊之后还需要根据市场变化来决定。短期来看,“限购”只是作为这些城市的“下策”或者备用政策,不排除限购政策的出台的可能,但显然目前并不是最坏的局面和最佳的时机。

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